Promulguée en novembre 2018, la Loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a touché de nombreux secteurs de l’immobilier, et les copropriétés n’y ont pas échappé. Conçue pour fluidifier la gestion, moderniser les outils et accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier français, cette loi a introduit des changements profonds. Entre dématérialisation des processus, renforcement des fonds de travaux et nouvelles obligations de diagnostic, la gestion des copropriétés a dû s’adapter. Quel est l’impact concret, cinq ans après, sur le quotidien des syndics, des conseils syndicaux et des copropriétaires ? Décryptage d’une réforme aux multiples facettes.
La révolution numérique : vote électronique et dématérialisation
L’un des apports les plus visibles de la Loi Élan est la généralisation du vote électronique et de la dématérialisation des convocations. Désormais, tout copropriétaire peut voter à distance, via une plateforme sécurisée, pour les assemblées générales. Cette mesure, rendue permanente après l’expérience du COVID-19, booste la participation et simplifie l’organisation.
Les sociétés de syndic comme Century 21 Gestion, Laforêt Gestion ou i-Syndic ont dû investir dans des outils performants. « La digitalisation était inéluctable. Elle offre une transparence accrue et une bien meilleure réactivité. C’est un vrai progrès pour la démocratie copropriétaire », estime Thomas Lenoir, directeur d’une agence Guy Hoquet Gestion. Les convocations et les PV peuvent aussi être envoyés par email avec accord exprès, réduisant les coûts de gestion et l’impact environnemental.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) renforcé et le fonds de travaux
Autre pilier de la loi : accélérer la mise en travaux des copropriétés, notamment pour la performance énergétique. Le Diagnostic Technique Global (DTG), déjà existant, a été rendu plus contraignant. Il doit désormais être actualisé tous les 10 ans (au lieu de « périodiquement ») et inclure une évaluation de la performance énergétique et un plan pluriannuel de travaux. Ce document devient la boussole stratégique de la copropriété.
Pour financer ces travaux, la loi a rendu obligatoire la constitution d’un fonds de travaux (ou « provision pour travaux ») dans les copropriétés de plus de 10 lots ayant un DTG prescrivant des travaux. Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle, permet d’anticiper financièrement les gros chantiers sans avoir recours à un appel de fonds massif le moment venu.
Une gouvernance clarifiée et des procédures simplifiées
La loi Élan a aussi cherché à clarifier les règles de gouvernance :
- Elle a défini plus précisément le rôle du conseil syndical, renforçant sa légitimité face au syndic.
- Elle a simplifié certaines procédures, comme la possibilité de réaliser des travaux d’accessibilité (rampe, élévateur) avec une double majorité (et non plus l’unanimité) dans certaines conditions.
- Elle a encadré les honoraires de syndic pour plus de transparence, en imposant un mandat type.
Des défis persistants et l’horizon de la rénovation énergétique
Si la modernisation est en marche, des défis subsistent. La mise en place du fonds de travaux obligatoire peut être difficile dans les copropriétés fragiles financièrement. Le DTG représente un coût (entre 1500€ et 5000€) que certaines petites copropriétés rechignent à engager.
« L’objectif sous-jacent de la loi Élan est clair : préparer les copropriétés au grand chantier de la rénovation énergétique imposé par les enjeux climatiques et les futures réglementations », analyse Élise Bertrand, experte chez Effy, spécialiste des rénovations. Les copropriétés qui tardent à réaliser leur DTG et à constituer leur fonds de travaux risquent de se trouver dans une impasse financière et réglementaire dans les années à venir.
FAQ : Loi Élan et copropriété
Q : Le vote électronique est-il obligatoire ?
R : Non, il est facultatif pour les copropriétés, mais toute copropriété doit désormais offrir cette possibilité si un copropriétaire en fait la demande.
Q : Toutes les copropriétés doivent-elles avoir un fonds de travaux ?
R : Non, seulement celles de plus de 10 lots dont le DTG prescrit des travaux. Pour les autres, c’est recommandé mais pas obligatoire.
Q : Que risque une copropriété qui ne fait pas son DTG ?
R : Elle ne risque pas une sanction directe, mais elle s’expose à des difficultés : impossibilité de voter valablement un budget prévisionnel, difficultés à obtenir des aides aux travaux (comme MaPrimeRénov’ Copropriétés), et mise en danger technique du bâti par manque de vision.
Q : La loi Élan a-t-elle changé les majorités pour les travaux ?
R : Elle a principalement simplifié les majorités pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées. Pour les autres travaux, les majorités classiques (article 25, 26) s’appliquent toujours.
Q : Le syndic peut-il refuser d’envoyer les documents par email ?
R : S’il a reçu l’accord exprès du copropriétaire pour la dématérialisation, il est obligé de le faire, sous peine de manquer à ses obligations.
La Loi Élan a incontestablement insufflé un vent de modernité dans le monde parfois rigide de la copropriété. En poussant la dématérialisation, en structurant la planification des travaux via le DTG et le fonds de travaux obligatoire, elle a posé les bases d’une gestion plus agile, plus transparente et plus tournée vers l’avenir. Son impact le plus profond est peut-être culturel : elle invite les copropriétaires à passer d’une logique de gestion courante à une logique de gestion patrimoniale et prospective de leur immeuble. Dans un contexte de transition écologique, cette évolution n’est pas un luxe, mais une nécessité. Les copropriétés qui auront su saisir ces outils seront les mieux armées pour les défis à venir.
« Avec la loi Élan, la copropriété entre dans l’ère du numérique et de la planification ! » 🚀